5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Почему в России такие дорогие квартиры

Содержание

Почему квартиры в России стоят так дорого?

На покупку квартиры в России нужно копить не меньше десяти лет, а то и дольше. Почему жилье в стране такое дорогое? Мы поговорили с экспертами и выяснили, из чего складываются цены на вторичку и новостройки.

Какие параметры влияют на стоимость жилой недвижимости?

В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж.

Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика.

При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. «Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж. Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход. Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель», — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? «Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке. Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке. Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также наличие на квартире обременений, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое. Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию», — объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается. «Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — говорит руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. — Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг».

Расчет: как образуется цена квартиры в новостройке?

Мы попросили руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова в деталях рассказать, из чего складывается цена кв. метра.

Для примера взяли новостройку комфорт-класса в старой Москве. Общая площадь — 50 тысяч кв. метров (из них 30 тысяч кв. метров — продаваемая площадь).

Себестоимость строительства новостройки складывается из следующих статей:

  • Покупка участка с ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — 35 тысяч рублей на каждый продаваемый кв. метр.
  • Стоимость изменения ВРИ (вид разрешенного использования) — не менее 25 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Проектирование и получение разрешения на строительство — 5 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Строительство — 50 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Маркетинг и стоимость продаж (около 6% от выручки) — примерно 12 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Страхование ДДУ (1,2%) — 2,4 тысячи рублей на продаваемый кв. метр.

Получается, что себестоимость продаваемого метра в таком ЖК – примерно 130 тысяч рублей. (Если не учитывать затрат на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов.) Но это еще не все. Нужно добавить стоимость строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства — примерно 20 тысяч рублей на кв. метр.

В результате себестоимость кв. метра составит примерно 150—160 тысяч рублей.

«Чисто теоретически можно снизить стоимость кв. метра, которая получилась по итогам расчетов, примерно на 10 тысяч за счет оптимизации затрат на стройку. Если взять текущую среднюю стоимость кв. метра в старой Москве, то мы увидим, что она равна примерно 160—180 тысячам рублей, так что снижаться особо некуда», — отмечает Олег Ступеньков.

Почему в начале строительства цена намного ниже, чем в финале?

Дело в том, что на нулевом цикле строительства покупатель не получает никакой недвижимости — он покупает узаконенное «обещание» ее построить в обозримом будущем. Спрос на новостройки на этапе котлована всегда ниже, чем на уже возведенные, так как риски выше. Большинству компаний приходится привлекать деньги соинвесторов уже на самом старте, поэтому и условия для покупки лучшие из возможных.

Читать еще:  Чем позавтракать утром

«Девелопер получает свою прибыль в финале проекта, когда имеет возможность продавать квартиры по самой высокой цене. На начальном этапе действует формула «чем больше покупателей, тем больше денег; чем больше денег, тем быстрее темпы строительства; чем быстрее темпы строительства, тем больше покупателей».

Формула очевидная, и она работает. На начальном этапе строительства застройщик заинтересован в привлечении большего финансирования, а значит, большего количества покупателей — то есть он готов продавать большее количество квартир по меньшей цене метра для того, чтобы получить необходимый объем финансирования для обслуживания банковских кредитов, и, собственно, для сохранения темпов строительно-монтажных работ», — рассказывает Анна Соколова.

Повлияет ли на стоимость запрет на продажи недвижимости по ДДУ?

Единого мнения на этот счет у экспертов нет. Например, Ирина Доброхотова склоняется к тому, что цены изменятся, и довольно существенно: «Грядущий запрет на продажи строящегося жилья, безусловно, повлияет на стоимость новостроек. Если продаваться будут только уже построенные и сданные дома «без рисков», цены будут минимум на 20% выше, чем на этапе котлована».

Такой же точки зрения придерживается Светлана Денисова: «Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только потому, что сократятся объемы, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с привлечением денег банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут».

Никакого глобального снижения цен ожидать точно не стоит, впрочем, как и их повышения на порядок или несколько. «Могут, конечно, случиться форс-мажоры. На резкое снижение цен может повлиять отсутствие спроса, возникшее по какой-то внешней причине. К росту цен может привести дефицит жилья — резкое ограничение числа квартир в свободной продаже», — делится мнением Ирина Доброхотова.

Почему квартиры в России стоят так дорого?

На покупку квартиры в России нужно копить не меньше десяти лет, а то и дольше. Почему жилье в стране такое дорогое? Мы поговорили с экспертами и выяснили, из чего складываются цены на вторичку и новостройки.

Какие параметры влияют на стоимость жилой недвижимости?

В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж .

Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика.

При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. «Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж. Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход. Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель», — рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? «Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке. Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке. Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также наличие на квартире обременений, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое. Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию», — объясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается. «Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — говорит руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. — Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг».

Расчет: как образуется цена квартиры в новостройке?

Мы попросили руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова в деталях рассказать, из чего складывается цена кв. метра.

Для примера взяли новостройку комфорт-класса в старой Москве. Общая площадь — 50 тысяч кв. метров (из них 30 тысяч кв. метров — продаваемая площадь).

Себестоимость строительства новостройки складывается из следующих статей:

  • Покупка участка с ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) — 35 тысяч рублей на каждый продаваемый кв. метр.
  • Стоимость изменения ВРИ (вид разрешенного использования) — не менее 25 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Проектирование и получение разрешения на строительство — 5 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Строительство — 50 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Маркетинг и стоимость продаж (около 6% от выручки) — примерно 12 тысяч рублей на продаваемый кв. метр.
  • Страхование ДДУ (1,2%) — 2,4 тысячи рублей на продаваемый кв. метр.
Читать еще:  Где отмечают День Патрика

Получается, что себестоимость продаваемого метра в таком ЖК – примерно 130 тысяч рублей. (Если не учитывать затрат на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов.) Но это еще не все. Нужно добавить стоимость строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства — примерно 20 тысяч рублей на кв. метр.

В результате себестоимость кв. метра составит примерно 150—160 тысяч рублей.

«Чисто теоретически можно снизить стоимость кв. метра, которая получилась по итогам расчетов, примерно на 10 тысяч за счет оптимизации затрат на стройку. Если взять текущую среднюю стоимость кв. метра в старой Москве, то мы увидим, что она равна примерно 160—180 тысячам рублей, так что снижаться особо некуда», — отмечает Олег Ступеньков.

Почему в начале строительства цена намного ниже, чем в финале?

Дело в том, что на нулевом цикле строительства покупатель не получает никакой недвижимости — он покупает узаконенное «обещание» ее построить в обозримом будущем. Спрос на новостройки на этапе котлована всегда ниже, чем на уже возведенные, так как риски выше. Большинству компаний приходится привлекать деньги соинвесторов уже на самом старте, поэтому и условия для покупки лучшие из возможных.

«Девелопер получает свою прибыль в финале проекта, когда имеет возможность продавать квартиры по самой высокой цене. На начальном этапе действует формула «чем больше покупателей, тем больше денег; чем больше денег, тем быстрее темпы строительства; чем быстрее темпы строительства, тем больше покупателей».

Формула очевидная, и она работает. На начальном этапе строительства застройщик заинтересован в привлечении большего финансирования, а значит, большего количества покупателей — то есть он готов продавать большее количество квартир по меньшей цене метра для того, чтобы получить необходимый объем финансирования для обслуживания банковских кредитов, и, собственно, для сохранения темпов строительно-монтажных работ», — рассказывает Анна Соколова.

Повлияет ли на стоимость запрет на продажи недвижимости по ДДУ?

Единого мнения на этот счет у экспертов нет. Например, Ирина Доброхотова склоняется к тому, что цены изменятся, и довольно существенно: «Грядущий запрет на продажи строящегося жилья, безусловно, повлияет на стоимость новостроек. Если продаваться будут только уже построенные и сданные дома «без рисков», цены будут минимум на 20% выше, чем на этапе котлована».

Такой же точки зрения придерживается Светлана Денисова: «Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только потому, что сократятся объемы, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с привлечением денег банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. метра возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут».

Никакого глобального снижения цен ожидать точно не стоит, впрочем, как и их повышения на порядок или несколько. «Могут, конечно, случиться форс-мажоры. На резкое снижение цен может повлиять отсутствие спроса, возникшее по какой-то внешней причине. К росту цен может привести дефицит жилья — резкое ограничение числа квартир в свободной продаже», — делится мнением Ирина Доброхотова.

Почему так дорого стоит жилье в России. АНАЛИТИКА.

В нашем славном подмосковном городе Электросталь, самая захудалая однушка на окраине города стоит 1,5 миллиона рублей. Более менее что-то приличное около 2-х. Хорошая трешка в новом доме в районе 4-5 миллионов рублей. Когда видишь рекламу с этими цифрами или слышишь где-то по радио, особо не оцениваешь эти цифры. Думаешь что просто дорого. А когда реально начинаешь задумываться над этим, просто волосы встают дыбом.

Я себя отношу к среднему классу. Т.е. не совсем бедный, но и не совсем богатый. “…я хорошо работаю и зарабатываю, ну не гениально, но нормально зарабатываю, мне нечего стыдиться…” (Гришковец и “Бигуди”, Лет’с кам тугезе). Но я немогу себе позволить собственную жилплощадь.

Даже верней не так, чисто ТЕОРЕТИЧЕСКИ я могу себе позволить, но пахать с утра до ночи, без выходных, в течении лет 5-7, без отпуска, без посиделок с друзьями, без лишнего пива и т.п. Оно надо мне.

Есть ещё такое мнение, мол значит мало зарабатываешь, раз не можешь взять туже ипотеку. А сколько нужно зарабатывать? 100 – 200 тыщ. в месяц? И много людей столько зарабатывают? Небольшой расчет, допустим я зарабатываю 50.000 в месяц. На обычную жизнь допустим нужно тыщ 15. Т.е. 35 тыщ я вполне могу отдавать за ипотеку. Берем любой кредитный калькулятор и получаем: 5-7 лет. И что получаем взамен? И это я считал только однокомнатную! Т.е. если нужна двушка или трешка, выводы делайте сами…

Я конечно всё понимаю, своя квартира, мол круто, делай что хочешь. Деньги не ушли на унитаз и все такое.

Также небольшой расчет про съемную квартиру. У нас хорошая однушка стоит 12000 в месяц. Т.е. я минимум могу снимать 10-15 лет за стоимость квартиры. Зато спокойно могу ездить в отпуск и покупать девушкам цветы. Платить эти же 12 за ипотеку, кто то скажет? Тут уже совсем другой расчет, 50% заплати первоначальный взнос, и плати лет 15-20 эти 12 тыщ. Вы знаете что будет через 10 лет? А через год? Я лично не знаю. Вообщем всё плохо в этой отрасли в нашей стране. Раньше хоть государство давало…

Итак почему у нас в России так дорого стоит жильё да и вообще строительство в целом, давайте посчитаем:
— Представьте, что вы заказчик и вам необходимо построить дом, к примеру, за 1 000 000р.
Как в итоге распределится финансовый поток и сколько реально уйдет на строительство…

Читать еще:  Почему люди бывают злые

Обычно для строительства крупных объектов «под ключ» заказчик нанимает ген.подрядчика. Заключаем договор на 1 000 000р. Естественно с этой суммы уплачивается налог 18%, итого у нас остаётся 820 000р. Генеральный подрядчик зачастую — это компания в штате которой только Инженерно Технические Работники. Поэтому оставляем 10% на содержание офиса и зарплаты сотрудников и на оставшуюся сумму уже 760 000р нанимаем подрядные организации.

Для начала работ нам нужна рабочая документация, поэтому начнём с проекта. Работу проектной организации мы оценим в 20 000р. (на самом деле, в данном расчёте важна не стоимость тех или иных работ, а количество фирм участвующих в строительстве, но об этом чуть позже….).

Естественно нанимаем строительную организацию которая будет строить непосредственно объект продажи т.е дом. Здесь сметная стоимость будет равна 300 000р.

Допустим на инженерные системы (Водопровод, канализация, электроснабжение, тепло …..) мы нанимаем подрядчика и стоимость работ будет равна 200 000р. Хотя чаще на практике здесь участвуют три и более компании

На Западе подключение к электроэнергии,п редоставляемой электрораспределяющими компаниями, обходится либо гораздо дешевле, чем в России, либо вообще бесплатно. Это происходит в силу того, что там между компаниями существует высокая конкуренция, и их основная задача не просто подключит ь нового клиента,а получать абонентскую плату за электроэнергию многие годы. Единственное, за что, возможно, придется заплатить потребителям на Западе — это реконструкция электрических мощностей.
В целом, по энергетике в России, распространен такой вид оплаты, как «оплата за разрешение на подключение» ил и просто за «технические условия». В регионах стоимость данной услуги может варьироваться от 300 до700 долларов за кВт. В Москве и в б ольших городах эта стоимость гораздо выше и доходит до 2000–3000 долларов за к Вт. На Западе такой практики не существует, там принято платить только за реализацию технических условий. Как правило, это означает строительство трансформаторной подстанции и, возможно, прокладку кабелей. При этом само выделение мощностей происходит бесплатно.

Завершающим этапом любого крупного строительного объекта является благоустройство территории. Сюда относятся подъездные дороги, газоны, детские площадки. Предположим, что здесь тоже участвует только одна фирма и её смета равна 200 000р.

Однако мы забыли про технический надзор и аудит. Зачастую на крупном объекте это может быть отдельная контора, которая только этим и занимается. Заложим сюда 10 000р.

Мы белые и пушистые и взяток не даём, но всё же….. согласования проектов, штрафы АТИ, форс мажоры, выражение благодарности и т.д. и т.п.. Закинем сюда остаток 320 000р и не будем его облагать налогом .

А теперь прикинем налоги:

У нас 5 подрядчиков и каждый платит НДС 18% со сметной стоимости, т.е. с каждой сметы взимается налог. Не буду расписывать калькуляцию наш НДС равен 111 000р, добавим сюда НДС выплаченный ген.подрядчиком и получим 263 000р.
Так же учтем, что в каждой смете заложены ген.подрядные, это официальные расходы, а не откат, на моей практике суммы встречались от 1,2% до 8% сметной стоимости. Я взял 4% это 24 745,76р.

Грубо прикинем налог на заработную плату всех сотрудников (подрядных организаций) получим итоговую сумму 293 000р. Это сумма которая ушла в казну (НДС + 13% ЗП), правда я не стал учитывать ЕСН, пенсионный фонд, НДС с используемых материалов и оборудования слишком уж заморочено получится (кому интересно пусть сами посчитают).

Итак предварительный итог:
Сумма строительства — 1 000 000р.
Налогообложение — 293 000р..
Сметная прибыль подрядных организаций (10%) — 59 000р
Доход ген.подрядчика — 109 000р.
Стоимость работ и материалов — 534 000р.
Все остальное откаты, взятки, форсмажоры.
Расчет грубый и фирм взято минимум если сюда добавить ещё фирм (подрядчики нанимают субподрядчиков, субподрядчики суб-субподрядчиков и т.д.), то сборы налогов вырастут, а стоимость строительства снизится. В реальности между заказчиком и непосредственным исполнителем может находиться 3 — 4 промежуточные компании…..

Выручают гастарбайтеры иначе не было бы у большинства генеральных директоров хорошей жизни с хорошими доходами.

Ну и наконец то итог статьи:
Заказчику (инвестору) надо отбить вложенные деньги, опять же заплатить налоги и остаться в хорошем плюсе т.е минимум 50% к первоначальному миллиону будет накручено и продано обычным потребителям, большинство из которых пойдёт в банк за кредитом.
На фоне всех этих расчётов возврат покупателю НДС при первой покупке квартиры уже не кажется благотворительной акцией государства………..

P.S. В реальности все примерно так и работает и большинство строительных фирм которые бравируют своими успешно сданными проектами не имеют в своём штате рабочих строительных специальностей, их нанимаю под честное слово за копейки и в большинстве случаев их попросту кидают, отсюда и качество строительства……

Мало того, тендеры по ЖКХ (уборка улиц от грязи и снега, спилка деревьев, окраска фасадов и пр.) почему-то выигрывают ООО у которых на балансе кайены и Ку7, и не одной спец.техники.

Анекдот вспомнился, за точность не ручаюсь, но смысл передам)))

Проводится тендер на строительство бизнес-центра. в аукционе учавствуют русские, немцы и китайцы.
наши — мы построим это здание за 3 лярда
немцы — мы за 2
китайцы — а мы готовы за один лярд
Тут русские подходят к немцам и говорят, слышь, предложение есть, делаем все чтобы русские выйграли тендер, лярд нам, лярд вам, а за третий тупо нанимаем китайцев))

Автор : Андрей Воронов, специально для «Сила в Движении»

Источники:

http://www.domofond.ru/statya/pochemu_kvartiry_v_rossii_stoyat_tak_dorogo/6871
http://zen.yandex.ru/media/id/5a9860b63c50f7a560e19bd6/5aa2f413256d5c80680f70db
http://krinda4.livejournal.com/143814.html

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector